Svårsålt

Bostadsmarknaden har länge setts som en outsinlig källa för ekonomisk vinst, både bland byggbolag och privatpersoner. Men med de höga priserna finns en nervositet och då räcker det med en antydan om att prisuppgången inte är självklar för att paniken ska börja sprida sig.

Den senaste tiden har det kommit täta rapporter om att nyproducerade bostäder är svåra att sälja. Bostadsutvecklaren Oscar Properties skapar bostäder i det övre prissegmentet, dels genom att omvandla äldre fastigheter och dels genom spektakulära nybyggen. Bolaget har nu över 150 lägenheter till salu för ett (beräknat) värde av nästan 1,5 miljarder kronor som är svårsålda.

Projektet med Hamam och 15 lyxlägenheter på Östgötagatan på Södermalm har stannat av och fastighetsbolaget Wallenstam har valt att omvandla den första etappen av bostadsrättsprojektet Orangeriet i Solberga till hyresrätter eftersom marknaden för bostadsrätter är för svag.

Det som nu sker är vad folk med vanligt bondförnuft förstått för länge sen, men vad politiker och byggbolag med glädjekalkyler inte förutsåg. Man har byggt alldeles för mycket för ett alldeles för litet segment av köpare. Bostadsbristen finns men de som saknar bostad saknar också ekonomiska resurser. Situationen som uppstår är att det finns tomma lägenheter samtidigt som en stor grupp människor saknar bostad. Detta eftersom långtifrån alla har råd att bo i de nyproducerade dyra lägenheterna.

Marknaden är helt enkelt mättad på dyra lyxlägenheter i innerstan och täta bostadskvarter i förorter där folk hellre bor i villa eller radhus. Lägg därtill att spekulationsköpen verkar ha upphört. Alltså att någon köper nyproducerade bostäder innan de byggts i avsikt att sälja med vinst utan att ens flytta in.



Inbromsningen i det nyproducerade lyxsegmentet har snabbt spridit sig till den övriga bostadsmarknaden, dvs bostäder som inte är nyproduktion utan köps och säljs mellan privatpersoner. Extra visningstillfällen och trög eller utebliven budgivning har på bara några veckor blivit en realitet på bostadsmarknaden.

Om det är en tillfällig svacka, pyspunka eller bostadsbubblan som spruckit vet man inte förrän efteråt. Men en lite mer återhållsam inställning till Stockholms överhettade fastighetsmarknad är hur som helst på sin plats. När skyskrapans topp är nådd är konjunkturen i botten, som det heter.

Frågan som ställts till följd av oron är vad som händer om byggherre eller bostadsutvecklande bolag går i konkurs. Det kan hända både under pågående produktion där ett antal människor redan tecknat sig för bostad och i alla fall betalat handpenning eller när bygget är klart men garantitiden inte gått ut. Det kan bli dyrt för en ny bostadsrättsförening.

Oscar Properties har nyligen vinstvarnat och meddelar att flera av deras projekt skjuts på framtiden. Projektet Norra Tornen vid Torsplan har påbörjats, i alla fall det ena tornet. Om det bara blir det tornet som byggs på grund av bristande efterfrågan kommer det stå där som en tydlig markör för stora drömmar som aldrig slog in.

Magnus Eriksson

Mycket avfall vid nyproduktion

Hur miljövänliga nya byggnader än sägs vara uppstår mycket avfall när de byggs. Det handlar inte bara om byggnadsmaterial som bli över och slängs utan också om material som används under byggtiden. Men allt avfall finns inte med i hållbarhetskalkylerna och räknas därmed inte med i nyproduktionens miljöpåverkan.

I takt med att nya stadsdelar växer fram i Stockholm växer också sophögarna som följer i dess spår. Kasserat byggmaterial som blir kvar efter tre nybyggda hus skulle räcka till ytterligare ett hus enligt en studie gjord av Vasakronans hållbarhetsavdelning. Mängden avfall skiljer sig naturligtvis åt mellan olika projekt eftersom det är en genomsnittlig beräkning men så mycket avfall genererar nyproduktionen.

Byggbranschen står idag för ca en tredjedel av allt avfall som produceras enligt Statistiska Centralbyrån (SCB). Mängden överblivet material som gips, trä, isolering, puts, kakel, klinkers och betong från nyproduktionen ökar. Till det kommer också det som klassas som farligt avfall. Alltså asbest, färg, kemikalier, tryckimpregnerat trä och el-avfall.


Byggarbetsplats i centrala Stockholm

Det är inte bara avfallet vid nybyggen som är problemet. Tillverkningen av betong kräver stora naturresurser. 2014 stod betong för 88.6% av stommaterialet i bostadshus enligt SCB. För att tillverka betong går det åt mycket energi, grus och sand. Men det märks inte i våra nya klimatsmarta stadsdelar. Miljöavtrycket sker någon annanstans.

Miljökonsekvenserna sker inte i Stockholm utan i länder i Asien och Afrika. Där är marina ekosystem nu hårt ansatta av betongindustrins exploatering. 40 miljoner ton sand bryts varje år till världens betongindustri. Det är dubbelt så hög takt som naturens förmåga att producera ny sand. Att låta betong gå till spillo är därför ett oerhört slöseri.

Lägg därtill rivandet av befintliga byggnader. Många hus med mycket av sin livslängd kvar och av bättre material än dagens nybyggen rivs till förmån för nya hus och ekonomisk vinning.


Rivning i Norra Stationsområdet, blivande Hagastaden

Det här tar skribenten och arkitekten Ylva Frid förtjänstfullt upp i en artikel om Hagastaden i Form Magazine nr 5 2017. Hon tycker också att hållbarhetsfrågan vid nyproduktion är för snäv.
”Att över huvud taget ställa sig frågan om något behövs från första början ingår inte i hållbarhetsmodellen. Hållbarhetsfrågan reduceras […] till att handla om återvinning, ett perspektiv som inte fångar hela bilden.”

Norra Djurgårdsstaden och Västra Liljeholmen (tidigare kallat Lövholmen) profileras som miljöstadsdelar men man kan fråga sig hur miljövänliga de egentligen är med tanke på allt restavfall som genereras av dagens byggande.


Nyproduktion i Norra Djurgårdsstaden

- En orsak till att det blir så stora mängder avfall är att det används väldigt mycket tillfälliga konstruktioner och provisorier på en byggarbetsplats. De material som används för detta har ju aldrig funnits med på någon ritning, och blir därför osynliga när hållbarhetskalkylen för en byggnad görs. säger Ylva Frid till Bevara Stockholm i en kommentar till sin artikel.

- Idag finns ett flertal olika miljöcertifieringar av byggnader, där en av de vanligaste är Miljöbyggnad. Där saknas det idag kriterier kring spillmaterial. Det man tittar på är bland annat miljöpåverkan av varje enskild byggprodukt i form av emissioner och eventuella miljöskadliga ämnen, och energiåtgång i produktions- och förvaltningsskede. fortsätter Ylva Frid.

Det hävdas envetet att hög och tät bebyggelse skulle vara miljövänlig men det är att göra världen lite väl enkel för sig. Det miljömässigt bästa är att använda det som redan finns så länge som möjligt och fråga sig om det nya verkligen behövs. I Stockholm har vi nu kommit till den grad av exploatering att fungerande bostadshus rivs för att ge plats åt nya. Med växande sophögar som följd. Ska staden vara miljövänlig och klimatsmart är det dags att tänka om.

Gästskribent: Nygamla möjligheter för Karlberg

När Citybanan invigdes togs Karlbergs station ur bruk. De närmaste åren kommer Karlberg att vara reservstation men på sikt är tanken att den ska rivas. Bättre vore istället att använde den till en helt ny tåglinje, som egentligen redan finns.

Karlbergs stations huvudbyggnad vid Norrbackagatan är i funkisstil och byggdes 1932. Till skillnad från moderna stationer passar huvudbyggnaden stilmässigt väl in i omgivningen utan att göra så mycket väsen av sig. Stationens trappor och perronger byggdes i början av 1970-talet. De är inga arkitektoniska mästerverk men fyller sina syften. 2013 hade stationen i snitt 14 200 påstigande och 14 700 avstigande passagerare per dag.


Karlbergs station vid Norrbackagatan.


Nybyggda Barkarby station i Järfälla kommun har ett helt annat uttryck Karlbergs stations funkisbyggnad.

Den 10 Juli invigdes den nya pendeltågstunneln Citybanan och Karlbergs station togs ur bruk. De närmaste åren kommer Karlbergs station att fungera som en reservstation för att kunna vända tåg vid tillfällig kapacitetsbrist, som trafikstörningar eller spårarbeten. Men på lång sikt är tanken att Karlbergs station ska rivas.

Bättre vore istället att göra som Stockholmskännare Kerold Klang föreslår. Använd Värtabanas spår och skapa ytterligare en tvärbana på sträckan Centralen – Karlberg – Hagastaden – Albano – Norra Djurgårdsstaden.

Värtabanans spår går från Tomteboda via Norra Djurgården till Värtans bangård. Därifrån finns det industrispår mot Frihamnen med Containerterminalen och till oljehamnen vid Loudden. Förutom anslutningen i Tomteboda finns även en anslutning till Värtabanan vid Karlberg.

De nya stadsdelarna i dessa områden kommer behöva gott om kollektivtrafik och alternativa resvägar på spår skadar inte. Insatsen kan inte vara så stor. Spåren finns redan och i fallet med Karlberg, även stationen.

Station Sofia - När olika planer krockar med varandra

När stadsplanering sker utan samordning kan det få oanade konsekvenser. Det kan leda till att olika planerade byggprojekt krockar med varandra. Stigbergsparken på Södermalm är ett exempel där en plan tänker sig att bygga i parken medan en annan förutsätter att parken finns kvar.


Förslag på ny placering av entré- och biljetthall vid station Sofia. Bild ur Stockholms läns landstings kompletterande samråd för tunnelbana till Nacka och Söderort.

Det planeras för en ny tunnelbanestation i Stigbergsparken. Det är stationen Sofia som ska ligga där. Det ska bli en 800 kvadratmeter stor och tre våningar hög byggnad mitt i parken som det inte blir så mycket kvar av om planerna genomförs. Men det finns också ett annat problem. Planerna på en t-banestation i Stigbergsparken krockar nämligen med den kommande utbyggnaden av Ersta sjukhus. Stigbergsparken ligger visserligen utanför planområdet för Ersta sjukhus men detaljplanen förutsätter ändå att den ska finnas kvar.

I maj 2015 skrev jag så här om Stigbergsparken och utbyggnaden av Ersta sjukhus:

Den nuvarande sjukhusparken försvinner nästan helt. Kvar bli bara två små innergårdar. Parken ersätts av att terrasser på huvudbyggnaden glasas in och blir till s.k. "trädgårdsrum". [...] Enligt min uppfattning är det en tam ersättning för en förlorad sjukhuspark. Stadsbyggnadskontoret tänker sig också att Stigbergsparken bredvid Folkungagatan ska fungera som "ny sjukhuspark". I planhandlingarna skrivs "ny sjukhuspark" just så, med citattecken. Vad menas med det? Att en allmän park utanför planområdet ska ersätta den försvunna sjukhusparken, fast ändå inte?


Men nu planeras det alltså för en stor byggnad i Stigbergsparken för tunnelbanans räkning samtidigt som planerna för Ersta sjukhus fortfarande gäller. Det går inte att både använda Stigbergsparken som "ny sjukhuspark" och samtidigt bygga bort den med en tunnelbanestation. De båda planerna krockar med varandra.


Bygge på Bromstens IP – Slöseri och usel planering

När stadsplanering sker helt utan planering blir det både konstigt och dyrt. Historien om en ny skola på Bromstens IP är ett exempel på det. En historia som riskerar att försämra möjligheterna till idrottsutövning och samtidigt slösa bort miljontals skattekronor.

I april 2016 skrev jag hur bristen på skolor i praktiken skapades redan på planeringsstadiet. Ett av exemplen var en skola i Bromsten eftersom de skolor som redan finns i området inte skulle räcka till. När Bromstens industriområde exploateras med en mängd nya bostäder planerades en skola in på den närliggande idrottsplatsen, men den är välanvänd och planerna på skolan ströks. Men så utökades det planerade antalet bostäder med nästan det dubbla till 2000 och en skola behövde återigen planeras in. Eftersom marken i planområdet då lovats bort och i vissa fall redan sålts till byggbolag som ska bygga bostäder så fanns det ingen plats för en ny skola där. Därför söktes en ny plats att bygga skola på.

Nu skrivs ett nytt kapitel i historien om Bromstens IP som är en av Stockholms äldsta idrottsplatser och byggdes 1916-1920. Sökandet efter en ny plats för skolan misslyckades och den nya platsen politiker och tjänstemän letade efter blev den gamla. Nu är det nämligen åter en del av Bromstens IP som ska ge plats åt skolan. Något som med rätta lett till omfattande protester. Idrottsplatsen används fortfarande flitigt av både närliggande skolor, idrottsföreningar och privatpersoner.

Vad som gör historien än mer prekär att idrottsplatsen renoverades så sent som 2014 när det stod klart att den inte skulle bebyggas. Den fick då ny konstgräsplan för 11-mannaspel, ny belysning, nytt stängsel och nya friidrottsytor. En utmaning i projektet var att hantera de svåra markförhållandena med djup lera och Bällstaåns höga vattenflöden. Det löstes genom ett nytt dräneringssystem samt pålning av mastfundament. Allt till en kostnad av 12 miljoner kr.

Att bebygga en del av idrottsplatsen skulle inte bara försämra möjligheten till idrott och fritidsaktiviteter utan också innebära att en stor del av renoveringskostnaden slösas bort.

Bromstens industriområde som ska bebyggas med bostäder är ett stort område. Hur beslutsfattare och stadsplanerare kunde missa att planera in en skola där och istället placera den på en nyrenoverad idrottsplats är så dumt att någon borde få sparken. Den som är så dålig på sitt jobb borde inte ha det.

Citybanan är invigd

Den 10 juli öppnade den nya Citybanan efter nästan ett decenniums arbete. Men invigningsceremonin var redan dagen innan på Odenplan med artistuppträdanden och tal av statsminister Stefan Löfven och andra politiker på olika nivåer.


Statsminister Stefan Löfven invigningstalar på Odenplan den 9 juli 2017.

Citybanan är den 6 km långa tunnel för pendeltåg som går under centrala Stockholm och har kostat 16,8 miljarder kr i 2007 års prisnivå.

Två nya tunnelbanestationer ingår i projektet, Stockholm City och Stockholm Odenplan. Den senare ersätter Karlbergs station. Det innebär att de resenärer som ska någonstans i centrala Stockholm eller byta till tunnelbanans gröna linje kan göra det vid Odenplan. Men de boende vid gamla Karlbergs station får det sämre och kollektivtrafiken koncentreras till färre punkter. Men på det hela taget tror jag att det är en bra lösning och Karlbergs station ligger inte heller särskilt långt från tunnelbanan vid St Eriksplan.


Station Stockholm Odenplan på invigningsdagen.

Men Citybanan är inte det enda stora projektet som berör kollektivtrafiken. Just nu är det besvärligt att vara resenär med kollektivtrafiken. Mälararbanan byggs ut till fyrspår med avstängningar av pendeltågen som följd. Under sommaren är tex sträckan Sundbyberg-Barkarby avstängd, och i vissa fall utan ersättningsbussar. Till det kommer avstängning av delar tvärbanan och roslagsbanan. Det dröjer innan vi får en fullt fungerande spårbunden kollektivtrafik.

Tanken med Citybanan är att separera pendeltågstrafiken från övrig tågtrafik för att på så sätt öka både kapacitet och punktlighet. När väl hissarna vid Odenplan börjat fungera som de ska, lokförarna lärt sig att stanna tågen så att deras dörrar stannar vid plattformsdörrarna och resenärerna lärt sig att hitta i de nya gångarna kan det säkert bli riktigt bra. Mycket sämre än tidigare kan det knappast bli med tanke på det pendeltågselände luttrade stockholmare lärt sig att stå ut med de senaste åren.

Enda smolket i bägaren är att en del av nedgångarna till de nya pendeltågsstationerna är på de befintliga tunnelbaneperrongerna. Det gör det enkelt att byta mellan tunnelbana och pendeltåg men de i rusningstrafik överfulla plattformarna blir nu trängre när en del av ytan används till de nya nedgångarna. Ett varningens finger för den som brukar stå nära perrongkanten. Se upp så att du inte blir nerknuffad på tunnelbanespåret.

Passagenhuset - Ytterligare rivning i City

Fastighetsbolaget Pembroke Real Estate planerar att riva Passagen-huset i korsningen Regeringsgatan och Mäster Samuelsgatan (Kv. Hästen 21) och vill på platsen bygga ett betydligt större hus.

Från början var det tänkt att det skulle bli ett 14 våningar högt hus men efter protester och synpunkter har planerna bantats ner till 10 våningar. Byggnaden blir trots det 11 meter högre än NK-varuhuset precis intill. Förmodligen hade fastighetsbolaget lagt in en planerad prutmån i de ursprungliga planerna. Det brukar gå till så.


Volymstudie hämtad från Stadsbyggnadskontorets planbeskrivning av den nya byggnaden med schematisk redovisning av arkitektur. 


Volymstudie hämtad från planhandlingarna med en vy från Regeringsgatan.

Trots sänkningen kommer det nya huset bli ytterligare en klump i Stockholm city som syns vida omkring. Om det stör eller inte är upp till var och en men ett stora kontorskomplex brukar inte öka stadens skönhet.


Passagen-huset i korsningen Regeringsgatan/Mäster Samuelsgatan med Mästerhuset i bakgrunden. 

Passagen byggdes 1974 och innehöll Sverige första multibiograf i botten. Arkitekt var Bengt Lindroos och byggnaden är grönklassad av Stockholms Stadsmuseum. Huset är bara drygt 40 år och renoverades så sent som på slutet av 90-talet. Ändå anges som det viktigaste skälet till rivning att kontoren är omoderna.
 
Vi vill bygga en landmärkesbyggnad. Vi gillar Stockholm och tycket att Mäster Samuelsgatan är en bortglömd gata. säger Mark Takeuchi, Europachef vid Pembroke, till tidningen Fastighetsvärlden.

Stadsbyggnadsborgarrådet Roger Mogert (S) verkar hålla med. Han anser att en ny byggnad har möjligheter att skapa en mer levande stadsmiljö eftersom bottenvåningarna ska användas för butiker, restauranger och kaféer medan dagens hus är mer stängt mot gatorna.
– Ett nybygge i det här hörnet skulle vara positivt för folklivet i City. Mäster Samuelsgatan kan förvandlas från en trist bakgata till en promenadgata. säger han.
 
Varken Roger Mogert eller Mark Takeuchi verkar ha varit på platsen. Området är ett av de livligaste shoppingdistrikten i Stockholm och består inte av några bortglömda bakgator. Den nya byggnaden ska innehålla butiker, restauranger och kaféer men det finns redan i det nuvarande Passagen-huset som också lätt skulle kunna ges ett ännu öppnare uttryck i bottenplan om det är det är vad som efterfrågas.

Så vad handlar det om egentligen? Som vanligt stämmer begreppet Följ pengarna. Det nya huset får 50 procent större yta än nuvarande byggnad och antalet kontorsarbetsplatser ökar från ca 500 till över 1600.

27 nya bostäder ska det bli. Ett fåtal bostäder brukar pliktskyldigt pressas in i projekt av den här typen eftersom bostäder alltid är ett angeläget ämne. Vilka som kommer att ha råd med dem återstår att se oavsett om det blir bostadsrätter eller hyresrätter.

Trots att Mogert vill få mer liv och kommers i City var han med och godkände det slutna Mästerhuset precis bredvid. Även det ägs av Pembroke Real Estate. Vill någon se hur det ser ut med gigantiska kontorskomplex som likt den stöddige killen på skolgården tar plats på andras bekostnad kan man studera den byggnaden.


Mästerhuset på en reklambild hämtad från byggnadens hemsida. I bakgrunden syns Passagen-huset. Den planerade byggnaden blir högre än Mästerhuset. Jämför med den schematiska bilden ovan.

Pembroke gjorde sitt intåg på den nordiska fastighetsmarknaden sommaren 2008 när bolaget köpte tolv kontors- och butiksfastigheter. 70 % av värdet beräknas utgöra fastigheter i Stockholm. Ska man tolka företagets beteende köper de attraktiva adresser utan bry sig det minsta om stadsvärden eller byggnaderna på platsen. Räkna alltså med fler stora projekt i Stockholm.

Retoriken om öppenhet och levande stadsmiljö har Mogert använt förr. Då var det en ”död” del av Folkungagatan som skulle livas upp genom att all verksamhet som pågick i Medborgarhuset stängdes ner. Upprustningen och volymökningen av huset blev dyrare än planerat och i dagsläget är det oklart när huset öppnar igen.

Som alla vet är det inte miljömässigt försvarbart att riva fungerande hus även om det nya huset som byggs på platsen får miljöprofil och gräs på taket. Med tanke på Att Miljöpartiet är en del av majoriteten i Stockholms Stad är det märkligt att så många rivningar får politiskt godkännande.

Just det! Till skillnad från alla privatpersoner som får höjd hyra eller månadsavgift då staden höjer hyran för tomträtten, får Pembroke istället rabatt på sin tomthyra de kommande 20 åren.

Den som vill läsa mer och lämna synpunkter på förslaget kan göra det här:
http://insynsbk.stockholm.se/Byggochplantjansten/Pagaende-planarbete/PagaendePlanarbete/Planarende/?JournalNumber=2015-14011


Den här texten skrevs tillsammans med min bror.


Dagens bild

Jag fick syn på ett offentligt meddelande om Johan Helmich Romans Park på ett elskåp när jag gick på stan, ett meddelande jag tycker förtjänar att spridas vidare. Då ökar nämligen sannolikheten att den tänkta mottagaren läser det. Det är signaturen Edvard som talar om sin åsikt för Beslutsfattare och alla andra som passerar elskåpet.


Gästskribent: Vad kostar ett OS?

Idrott är ett ämne som inte brukar behandlas här på bloggen. Inte heller Olympiska spel brukar ligga på agendan. Men när Stockholm nu aspirerar på att ordna vinter-OS år 2026 är det intressant att se hur staden räknar i de ekonomiska kalkylerna. Positivt tänkande kan ibland vara en fördel men att vara realistisk är ofta ännu bättre, speciellt när det positiva tänkandet visar sig vara rena glädjekalkyler.

En gästskribent tar här upp den ekonomiska frågan när det gäller ett OS i Stockholm och jämför med andra stora projekt där vi ofta vet slutresultatet. Ekonomiska glädjekalkyler verkar vara mer regel än undantag.

Vad kostar ett OS?

Idén att Stockholm ska arrangera OS återkommer en gång per decennium ungefär. Den här gången är det Vinter-OS och Paralympics 2026 som hägrar. Förslaget är att Stockholm samarbetar med Södertälje, Falun och Åre. Själva kandidaturen förväntas kosta 60 miljoner kr oavsett om Stockholm får spelen eller inte.

Enligt prognosen skulle de Olympiska spelen 2026 kosta ca 13,6 miljarder kronor. Det skulle innebära att det blir ett av de billigaste OS som någonsin genomförts. Den låga kostanden förklaras med att mycket av infrastrukturen och många av arenorna redan finns på plats. Om det är så kan det konstateras att vi har en betydande överkapacitet av sportarenor, med tanke på vilket jättearrangemang ett OS är.



OS i spelen i Rio de Janeiro kostade ca 4,6 miljarder dollar, knappt 40 miljarder kronor. Det var 51 procent över budget.

Sommar-OS i London 2012 som kostade drygt 128 miljarder kronor.

Uppgifterna om OS i Sotji 2014 går isär men beräknas ha kostat mellan 188 och 320 miljarder kronor. Oavsett pris är det de dyraste spelen någonsin.

Genomsnittet för att arrangera de olympiska spelen ligger på omkring 76 miljarder kronor, men då ska man också komma ihåg att sommar-OS är dyrare än vinter-OS.

Vinter-OS i Vancouver 2010 gick på runt 40 miljarder kronor.

Byggen där kostnaderna skenat
Det är många projekt i Stockholm av betydligt mindre karaktär än OS som spräckt sina budgetar rejält.

Ombyggnad av Östermalmshallen
Från början var det sagt att 585 miljoner kronor skulle räcka, men den prislappen har reviderats till 725 miljoner. Det finns risk bygget kan spräcka budgeten ytterligare en gång.

Hjorthagshallen
Budget: 60 miljoner. Slutpris: 115 miljoner.

Cykelbanan på Värtavägen
Budget: 31 miljoner. Slutpris: 58 miljoner.

Liljevalchs renovering
Budget: 174 miljoner. Senaste beräkning: 340 miljoner

Lingvägen 100, Gubbängen
Ombyggnad av 70 lägenheter och tillbyggnad av 34 nya lägenheter.
Budget: 102 miljoner. Utökad budget 285 miljoner. Slutpris: Ej klart.

Ombyggnationen av Hornstull
Budget: 26 miljoner. Slutpris: Drygt 40 miljoner.

Att då ett jättearrangemang som Vinter-OS i Stockholm skulle hålla sin budget på 13,6 miljarder kronor är inte realistiskt. Förslaget kan till och med betraktas som oseriöst.
 

[Uppdatering]

Den 26 april 2017 meddelade Socialdemokraterna i ett pressmeddelande att de avbryter arbetet med att söka vinter-OS 2026. Anledningen är att IOK inte kommer att kunna ge besked om hur stort det ekonomiska bidraget till värdorten blir. Det fanns inte heller en tillräckligt stor politisk enighet för att genomföra en ansökan.


Stockholms stadsbyggnadspolitik leder till färre bostäder

När spekulationsbyggen i centrala Stockholms överhettade fastighetsmarknad tar upp byggbranschens resurser leder det till minskat bostadsbyggande i andra delar av länet. Det är en process som tillåts fortsätta med våra politikers goda minne.

Att det byggs väldigt mycket i Stockholm just nu kan inte ha undgått någon. Tillsammans med stora infrastrukturprojekt som Nya Slussen och Förbifart Stockholm tar det upp en stor del av byggbranschens resurser. Byggbranschens kapacitetstak är nått och det som hindrar att ännu mer byggs är bristen på kvalificerad arbetskraft.

Det här gör att byggföretagen i första hand väljer att bygga där det är mest lönsamt, dvs spekulationsbyggen av kontor och hotell i Stockholm City och bostäder i centrala lägen i Stockholms Stad där de får ut högst pris. Bostadsbyggandet är marknadsstyrd och det är de lönsamma projekten som genomförs. Enligt Boverkets marknadsrapport "Markpriser, markbrist och byggande" är försäljningspriset på nybyggda bostäder i länets mer perifera lägen betydligt lägre än i centrala Stockholm medan byggkostnaden bara sjunker marginellt. Det gör att lönsamheten att bygga längre ut från Stockholm är betydligt lägre än för motsvarande projekt i centrala Stockholm. Ju mer mark politikerna i Stockholms Stad släpper till i gynnsamma lägen desto mindre intresserad är byggbranschen av att bygga i länets kommuner längre bort från Stockholm där betalningsviljan är lägre. På det sättet blir det också färre bostäder totalt i länet eftersom det är mycket mer resurskrävande att bygga i centrala och trånga lägen, till exempel precis bredvid tunnelbanespår och stationer eller mellan andra byggnader.


Spekulationsbygge 1: Delar av Gallerian rivs och ett nytt hus byggs istället.

Redan idag ligger de flesta arbetsplatser i centrala Stockholm, i de norra förorterna och de norra kranskommunerna. En ökad koncentration av kontorsfastigheter i City ökar också segregationen vad gäller fördelning av arbetsplatser i länet och gör det ännu svårare att bygga bostäder på andra ställen. Brist på arbetsplatser söder om Stockholm gör det mindre attraktivt att bygga bostäder där eftersom de som bor där får långa pendlingstider till sina arbeten.

Så det sämsta Stockholms stads politiker kan göra för bostadsbyggandet i länet är att släppa fram en massa spekulationsbyggen av kontorsfastigheter i innerstaden. De inte bara släpper igenom fastighetsägarnas önskningar om ökad exploatering utan stödjer det också aktivt genom rabatter på tomträttsavgälden i flera årtionden framöver.


Spekulationsbygge 2: I sommar ska ombyggnaden av SEB-huset påbörjas

En allmänt spridd teori om varför politiker och tjänstemän tillåter den här processen är att alla räknar med att det politiska styret i Stockholms Stadshus byts vid varje val. Det gör att nuvarande makthavare – politiker och politiska tjänstemän – planerar för tiden efter nästa val och vill ha möjlighet till välavlönade jobb i det privata näringslivet. Man håller sig därför väl med de stora topparna som vill bygga i Stockholms Stad.

Gästskribent: F.d. Rosenlundsparken

En bekant boende i närheten av Rosenlundsparken har här skrivit ett kort inlägg om den omfattande exploatering som nu sker där.

F.d. Rosenlundsparken

I skuggan slussengropen har även Rosenlundsparkens västra del blivit en grushög. Det var den mest dramatiska och vilda delen av Rosenlundsparken med stora höjdskillnader, klippor och mycket träd som nu exploateras. Det är också den del av parken som utsatts för ett medvetet förfall från staden sida och inte omfattades av den grönkompensation som genomfördes när det byggdes 750 lägenheter vid parkens andra ände.

Stockholm Stad har som mål att värna grönområden och att öka bostadsbeståndet för svagare grupper i samhället. Verkligheten ser dock annorlunda ut. I den här parken byggs svindyra lägenheter. Priset ligger på 4,7 -12,6 miljoner beroende på storlek.


Den västra delen av Rosenlundsparken omfattades aldrig av stadens grönkompensation.


Nu borde det även stå f.d. Rosenlundsparken.

Tidigare blogginlägg i ämnet:
Rosenlundsparken (April 2012)
Kv Linjalen - Konsten att förstöra en gård (April 2014)

Förslaget till ny översiktsplan

Ett försök att både äta kakan och ha den kvar

Förslaget till ny översiktsplan för Stockholm var nyligen ute på samråd. Den ska ge en vägledning och stöd för framtida detaljplaner och visar riktningen och de politiska önskemålen i stadsbyggnadspolitiken, tex var exploatering ska ske och vilka områden som ska lämnas orörda. Men förslaget har inte bara en tydlig innerstadsfixering utan är också så otydligt formulerat och fullt av motsägelser att det kan tillåta vad som helst.

Nyligen var förslaget till ny översiktsplan för Stockholm ute på samråd. Det ska ersätta den nuvarande översiktsplanen "Promenadstaden - översiktsplan för Stockholm" som antogs av kommunfullmäktige i mars 2010 och vann laga kraft i april 2012.

"Översiktsplanen ska ange inriktningen för den långsiktiga utvecklingen av den fysiska miljön. Planen ska ge vägledning för beslut om hur mark- och vattenområden ska användas och hur den byggda miljön ska användas, utvecklas och bevaras."


3 kap 2 § plan och bygglagen

Förslaget till ny översiktsplan har sin tydliga utgångspunkt i den innerstadsromantiska trend som råder just nu. Överallt där exploatering planeras antas det tillföra urbana värden och stadsmässiga kvaliteter. Det finns många fördelar med innerstadsmiljö men dess nackdelar med tex trängsel, buller, nedskräpning och smutsig luft nämns relativt lite.

Förtätning och exploatering antas i översiktsplanen bidra med positiva värden men nackdelarna tas som sagt inte upp och de lösningar som översiktsplanen presenterar kommer inte att ge önskad effekt som tex ökad integration mellan människor med olika bakgrund eller att transporter ska bli effektivare med begränsad resursförbrukning.

Ytterstaden och förorternas positiva värden verkar väga lätt i översiktsplanen. Alla längtar inte efter innerstad. Lugn och ro, grönska och trädgårdar är positiva värden att bevara. Många av förorterna planerades och byggdes med närhet till grönska som ett uttalat mål. Samma grönska som i den föreslagna översiktsplanen kallas barriärer och ska byggas bort.

Den sammanhängande stad som översiktsplanen har som mål kommer i verkligheten inte att förändra människors vanor. De kommer inte mötas för att det byggs hus på de gröna fält de trångbodda nu har som sina extra vardagsrum. Förorterna är ett samspel mellan landskap och bebyggelse där bebyggelsen hela tiden underordnas landskapet. Det här måste beaktas även i framtiden.


Översiktsplanen presenterar en övertro på sammanhängande stad och strategiska samband. Vidare finns också en övertro på att bygga ihop stadsdelar skulle minska sociala problem. Arbetslöshet, bristande utbildning och bristande språkkunskaper löses inte genom att bygga ihop stadsdelar. Motivet att bygga ihop stadsdelar är istället att få exploatera nya områden. När grönområden hyllas som populära rekreationsområden på ett ställe i översiktsplanen men på ett annat beskrivs som barriärer är det en friskrivning för att få bebygga dem. Grönområden brukar betraktas som inkluderande, inte som barriärer. Stockholm behöver inte vara en sammanhängande stad i det fysiska avseende som översiktsplanen menar. Det är idag lätt att ta sig mellan olika stadsdelar. De socioekonomiska skillnaderna måste minska men det sker inte genom exploatering med innerstaden som ideal.

Tex planeras stadsdelarna Rinkeby och Bromsten att byggas ihop. Den gröna remsa som skiljer dessa områden åt är väldigt smal. Om integration mellan stadsdelarna ska uppnås gör en fotbollsplan mer nytta är nya hus. Grönområden och gleshet är inte detsamma som tomrum. Dessa andningshål tillför istället ett mervärde för de som bor där.

Översiktsplanen vill motverka segregation genom att blanda hustyper och upplåtelseformer i alla stadsdelar. I grunden är det bra men översiktsplanen bör ta större hänsyn till de som redan bor på en plats så att inte villabebyggelse riskerar att trängas med höghus som granne. Översiktsplanen vill använda det kraftiga bostadsbyggandet för att bygga en tät och sammanhållen stad där nya värden tillförs. Men den säger inget om vilka värdet det är utan det opreciserade begreppet "nya värden" blir bara ett sätt att kunna motivera hög exploatering.

Översiktsplanen verkar se bostadsbyggandet som en lösning på alla problem utan att förklara hur. Det framstår mer som att exploatering är huvudmålet och sen används andra argument för att motivera det.

Kollektivtrafik och kommunikation
Översiktsplanen säger att många bor inom gång eller cykelavstånd från sina arbeten. Men vi måste komma ihåg att ännu fler inte gör det. Översiktsplanen måste utgå ifrån dessa människor som dagligen använder andra färdmedel, tex kollektivtrafiken.

Översiktsplanen har en ambition att placera kollektivtrafikens hållplatser och bytespunkter där det finns goda förutsättningar för stadsliv. Det förstår jag inte alls. De borde istället placeras för att optimera människors resande. Kollektivtrafiken ska i första hand vara till för att människor ska kunna ta sig till och från olika platser, inte ett medel för att få till ett stadsliv.

Att gatuutrymmet ska användas effektivt är en bra tanke i översitsplanen men den måste utgå från det faktum att biltrafiken i en växande stad kommer att öka. De begränsningar som görs för bilar kommer bara att skapa köer eftersom folk inte slutar åka bil bara för att det blir besvärligare, speciellt inte när kollektivtrafiken dessutom redan är överbelastad. De sitter hellre i kö.

Grönområden och miljö
Översiktsplanen har en ambition om livskraftig grönstruktur och rik biologisk mångfald i Stockholm. Det är i grunden bra, om det efterlevs. Men samtidigt är översiktsplanen väldigt otydlig i sina formuleringar kring grönområden. Den säger sig vilja utveckla parker och naturområden samt ta tillvara kvaliteterna i det gröna samtidigt som den är öppen för att grönområden bebyggs. De beskrivs dels som rekreationsområden som värderas högt av stockholmarna och som viktiga för naturliv och den biologiska mångfalden, men också som barriärer som ska byggas bort. Det är återigen en friskrivning så att vad som helst kan tillåtas. Översiktsplanen måste ta större hänsyn till grönområden och inte komma med oklara formuleringar om att de kommer "ibland att tas i anspråk för ny bebyggelse". Det är alltsammans så generellt skrivet att vad som helst kan rymmas inom översiktsplanen.

Texten i förslaget lägger stor vikt vid parker och vill att den "upplevda tillgången till bra parker och naturområden säkerställs". Men eftersom ambitionen också är att öka tätheten kommer trycket på parkerna att öka. För att lösa det "behövs nya parktyper som klarar ett högre besökstryck". Vad "nya parktyper" är beskrivs inte. Är det parker med konstgräs och hårdgjorda ytor? Det verkar mer vara ett sätt att kunna kalla vad som helst för en park.

Förslaget till ny översiktsplan säger sig vilja "prioritera barnens behov tidigt i planeringen" och att "mark för skolor reserveras och att möjligheten till kvalitativa utemiljöer för förskolor beaktas". Men samtidigt vill översiktsplanen att park-, skol- och idrottsytor ska kunna samutnyttjas och användas på olika sätt olika tider på dygnet och över året. Det riskerar att leda till att daghem och skolor får alltför små ytor till sitt förfogande eftersom de förväntas använda allmänna parker och då kan konflikter uppstå mellan skol- och idrottsaktiviteter och privata aktiviteter och rekreation. Översiktsplanen måste slå fast att park-, skol- och idrottsytor ska få tillräckligt utrymme. Det är redan idag ett problem med för små ytor och förslaget i översiktsplanen kommer att fortsätta på den vägen.

Översiktsplanen har också ambitionen att ta hänsyn till klimatförändringar men ingenstans står det att förtätning och därmed ökade hårdgjorda ytor blir ett problem vid ökad nederbörd.

Samhällsfunktioner och idrott
Att den stora efterfrågan på bostäder riskerar att medföra att andra samhällsfunktioner inte byggs ut presenteras som ett framtida problem i översiktsplanen. Det sker redan nu och översiktsplanen borde formuleras därefter. Översiktsplanen säger vidare att Stockholm de senaste åren satsat på flera nya idrottshallar, nya konstgräsplaner och upprustning av befintliga idrottsplatser. Vad som inte nämns är att samtidigt har idrottshallar rivits för att ge plats åt bostäder, tex badmintonhallarna i Spånga vilket lett till att flera ungdomar slutat spela badminton. Innan översiktsplanen antas måste den vara tydligare på att befintlig verksamhet ska få möjlighet att vara kvar när nya bostäder planeras.

Kulturhistorisk bebyggelse, stadens karaktär och gestaltning
Att översiktsplanen väljer att se kulturhistoriskt värdefull bebyggelse som en resurs är bra precis som ambitionen att fortlöpande identifiera och säkerställa kulturmiljöns värden. Men det behövs tydligare skrivningar om skydd av kulturhistoriska byggnader och platser. Likaså behövs formuleringar om att den kulturhistoriska kunskapen ska respekteras. Det räcker inte med att ha kunskapen, den måste användas också. Idag respekteras inte denna kunskap och mängder av kulturhistoriska byggnader har rivits. Det här måste den nya översiktsplanen tydlig sätta stopp för.

Texten om stadens karaktär och gestaltning är också för otydligt formulerad och med friskrivningar som gör att vad som helst kan tillåtas. Det står att "ny bebyggelse och tillägg i befintliga miljöer ska ges hög arkitektonisk kvalitet genom väl genomarbetade och konsekventa karaktärsdrag avseende skala, proportioner, fasadkomposition, form och volym samt materialval, färgsättning, detaljeringsnivå och konstnärliga värden". Där måste det tydligare framgå att ny bebyggelse ska anpassas till den befintliga genom form och skala. I den nuvarande texten står inget om vad konsekventa karaktärsdrag är. Det kan tolkas som att de nya byggnaderna bara behöver förhålla sig till varandra och inte till befintlig bebyggelse. Det finns också en friskrivning om att "enstaka nya byggnader och nya byggnadsdelar kan också ges ett självständigt uttryck". Eftersom det inte tydlig talas om vad "enstaka nya byggnader" betyder så kan varje byggherre bygga okänsliga tillägg och alltför höga hus med hänvisning till att de bygger ett enstaka hus. Med tanke på hur slappt stadsbyggnadspolitiken hanteras så kommer det också med all sannolikhet att tillåtas. När översiktsplanen senare antas måste den därför innehålla tydligare formuleringar om att ny bebyggelse ska anpassas och ta stor hänsyn till den befintliga.

Arbetsplatser i Söderort
Stockholms kontorsbaserade arbetsplatser är idag till stor del koncentrerade till centrala, Stockholm, Kista och grannkommunerna Solna och Sundbyberg, dvs i innerstaden eller norr om den. Översiktsplanen vill satsa på fler arbetsplatser i Söderort för att jämna ut arbetsplatsernas fördelning. Det är en bra ambition som staden haft länge men där det praktiska arbetet går i rakt motsatt riktning. Översiktsplanen får inte bara fokusera på att bygga nya arbetsplatser i Söderort utan måste också formuleras så att de befintliga blir kvar. Som ett led i att få fler arbetsplatser i Söderort tar översiktsplanen upp de stora infrastruktursatsningarna som tex Citybanan, Ostlänken och Förbifart Stockholm och säger att dessa kommer att ge Globen/Slakthusområdet, Söderstaden och Hammarby Sjöstad bättre förutsättningar. De är alla relativt centrala områden strax utanför Stockholms innerstad. Det är ett tydligt exempel på översiktsplanens innerstadsfixering att resten av Söderort glöms bort när arbetsplatsers placering diskuteras. Arbetsplatser måste också finnas ännu längre söderut i Stockholm annars är översiktsplanens ambition ingenting värd.

Bostadsbrist och marknadskrafter
Översiktsplanen säger att de som drabbas värst av bostadsbristen är de med små ekonomiska resurser. Det stämmer men staden verkar inte ta hänsyn till detta. I princip all nyproduktion, även av kommunala hyresrätter, är att betrakta som dyr och renovering av hyreslägenheter medför stora hyreshöjningar.

Översiktsplanen anser att marknadsläget ska användas som hävstång för stadsutvecklingen och att attraktiva områden kan ha en hög takt i bostadsbyggandet medan mindre attraktiva områden måste ha en lägre takt. Det är ett feltänk från stadens sida att låta ekonomiskt vinstintresse styra planeringen. Resonemanget kommer att skapa en än mer polariserad och segregerad stad om marknadens aktörer får fritt spelrum att bygga där de kan tjäna mest pengar. Det kommer innebära att de flesta nya bostäder blir dyra och att ekonomiskt svaga grupper trängs undan. Staden borde istället ha styrkan att själv styra planeringen istället för att kapitulera inför kommersiella vinstintressen.

Riskkällor i stadsmiljön
I Stockholm som i alla städer förekommer transporter av farligt gods, tex bensin och gas. Översiktsplanen tar upp det här och nämner att "stadens övergripande målsättning är att förebygga risker och minimera sannolikheten för oönskade händelser". Med "oönskade händelser" får antas allvarliga olyckor men det borde framgå tydligare i översiktsplanen vad som avses. Det kan också innebära utsläpp av olika slag. Att ambitionen finns att förebygga risker och olyckor och att utforma bebyggelse i riskområden på ett säkert sätt är naturligtvis bra men även här är översiktsplanen otydlig och öppnar för bostäder i farliga lägen.

Det är direkt obehagligt med formuleringar som att "det är nödvändigt med en avvägning av rimligt skydd mot olycksrisker med hänsyn till andra mål för en lämplig och hållbar samhällsutveckling" och "åtgärder vidtas så att konsekvenserna av en eventuell olycka blir acceptabla". Det öppnar upp för bebyggelse i olämpliga och farliga områden. När avvägningar ska göras brukar exploatering oftast väga tyngre. Översiktsplanen måste slå fast att bebyggelse i farliga områden inte ska tillåtas men om det inte sker måste den istället tydligt precisera vad "acceptabla konsekvenser" innebär. Det är rimligt att redan innan det sker en olycka veta vad staden anser är rimligt i antal döda och allvarligt skadade människor när bebyggelse skett på en riskfylld plats.

Medborgarinflytande
Översiktsplanen har ett mål om generella detaljplaner för att få snabbare planprocesser. När detaljplanerna blir flexiblare riskerar medborgarinflytandet att minska eftersom den enskilde medborgaren då får svårare att se vad ett enskilt projekt innebär. De eftersträvade snabbare processerna riskerar också att minska kvaliteten i projektens genomförande.

Otydliga formuleringar
Som också framgått tidigare är ett av de genomgående problem med förslaget till ny översiktsplan att den är så generellt skriven att allting ryms inom den. Den säger också ofta emot sig själv. Det gynnar marknadsintressen som vill exploatera områden och gör det lätt att åsidosätta de miljöambitioner som trots allt finns inskrivna i översitsplanen.

Formuleringarna om stadsutvecklingsområden och områden där komplettering kan göras är så skrivna  att de tillåter allting, överallt. Ingen plats i Stockholm lämnas orörd. Att öka tätheten i villastadsdelar motsäger också översitsplanens ambition att stadsdelars särart ska bibehållas.

Förslaget till ny översiktsplan är alltför otydligt formulerat när det står att det liv och de aktiviteter som redan finns på en plats ska respekteras när ny bebyggelse tillkommer. Eftersom texten även innehåller formuleringar om att hänsyn också ska tas till de behov nya inflyttade personer förväntas ha innebär det en friskrivning som gör att vad som helst kan göras utan hänsyn till de och det som redan finns på platsen.

Vidare är många formuleringar så vaga att de kan tolkas till vad som helst. Ett exempel är stycket om att grönområden ska bevaras men kan bebyggas. För att en vettig bedömning ska kunna göras måste förslaget till ny översitsplan för Stockholm konkretiseras väsentligt.


Gästskribent: Nya uppgången i Station City

Att nya byggprojekt presenteras med glittrande reklambilder som sällan visar den framtida verkligheten har vi lärt oss för länge sedan. Ett av de tydligaste exemplen på senare tid är nya Hotel Continental med sin entré till Stockholms Central. En gästskribent tar här en närmare till på byggnaden och dess tunnelbaneentré.

Nya uppgången i Station City

Under hösten öppnade åter utgången från Centralens södra biljetthall upp till Klarabergsgatan som en del av Citybanans nya Station City. Den södra biljetthallen är belägen i förbindelsen mellan tunnelbanestationen och Stockholms centralstation. Det är en efterlängtad utgång som varit saknad sen den försvann redan innan det gamla Hotell Continental, som stod på platsen, revs.

Men hur bra blev det?

Både det nya Hotell Continental och själva entrén till kollektivtrafiken under marknadsfördes med glittrande visionsbilder där modebutiker och arkitektur skulle sätta Stockholms nya nav på kartan.


Visionsbild över nya Hotel Continental.


... och verkligheten.

Nu vet vi hur det blev. Hotellet blev ganska fult och naturligtvis större än vad visionsbilderna gjorde gällande. Citybanan är ett av Stockholms största projekt någonsin men dess storhet syns inte ovan mark. Därför byggdes ett nytt högt hotell trots att nedgången till kollektivtrafiken kommer att vara i marknivå och inte på de översta våningarna.

Entrén ner till Centralen är förvisso funktionell men estetiken uteblev. Inget av världsklass här inte. Bara ett par vanliga rulltrappor. Nya Hotellet Continental har kallats för fyra sockerbitar på en schweizerost men trots det nominerats till Årets Bygge 2017.


Visionsbild över tunnelbaneentrén i Station City.


... och verkligheten.

I Solna, precis vid Nya Karolinska, byggs Hotell Hagaplan som är ritat av Reflex Arkitekter på uppdrag av Skanska. Solnas nya hotell är skrämmande likt vårt eget nya Continental och presenterades i lika skimrande bilder.

Det är lite lustigt att se, men i sin strävan efter att vara unika springer alla åt samma håll. Vilken tur att det finns en ny uppgång i stan som förbättrar löpningen.


Visionsbild av Hotel Hagaplan av Reflex Arkitekter


... och verkligheten.

Okänslig påbyggnad blir inte unik

Trygg Hansa-kvarteret på Kungsholmen står inför en omfattande påbyggnad som kommer att synas vida omkring. Den är brutal i sin utformning och kommer att trycka ner sin omgivning men beskrivs trots det som en fjäril. Precis som många andra påbyggnader ska också den här vara unik, sticka ut och skapa ett landmärke. Men med andra planerade ombyggnader riskerar det unika att bli lika som allting annat.

I kv. Brädstapeln på Fleminggatan, ligger Trygg Hansa-kvarteret som nu ska moderniseras och byggas om och ska få en futuristisk påbyggnad. Fastigheten består av en långsmal, åtta våningar hög tegelbyggnad i väster, en glasbyggnad formad som tre hexagoner i nordost och en två våningar hög paviljong i sydost. Mellan paviljongen och glashuset finns en park som är väl värd ett besök. Speciellt på hösten när gula och röda blad samspelar färgmässigt med byggnaderna.

Utformningen av anläggningen är gestaltad med hög ambition i både utförande och material. De tre byggnaderna är av olika storlek och karaktär och binds samman av parken. Arkitekter var Anders Tengbom och Stefan Salamon medan parkanläggningen skapades av stadsträdgårdsmästare Holger Blom.


Trygg Hansa-kvarteret idag med parken, paviljongen och omgivande bebyggelse.

Här har det tidigare funnits flera förslag till okänslig förändring. 2010 skulle den blåklassade paviljongen rivas och ersättas med ett sju våningar högt kontorshus. 2013 kom ett nytt förslag att riva paviljonen och den här gången var det en 13 våningar hög lamellbyggnad med glasfasad som planerades på platsen. Båda förslagen mötte stort motstånd och realiserades aldrig. Att riva paviljonen och ersätta med en hög byggnad hade varit synd eftersom den låga byggnaden med parken bakom fungerar som en ventil mot himlen där ljus och luft kommer ner.

Trots kvareters höga skydsvärde har nu byggherren Areim tillsammans med SEB Trygg Liv åter planer på en ombyggnad. Kvarterets paviljong ska bli krog och det undre planet blir galleria och matmarknad medan de stora byggnaderna i anläggningen byggs på med flera asymmetriska glaskonstruktioner i flera våningar.


I utställningen om projektet sägs påbyggnaden vara en fjäril som landar på den massiva brutalfunktionalistiska huskroppen.


Kvarterets framtida volym jämfört med omgivande byggnader.


Reklambild med vy från Sheelegatan.


Reklambild på den skira fjärilen sedd från Barnhusbron. Arkitekten har även tagit inspiration från pappersvikningskonsten origami för att skapa en lätthet i den nya konstruktionen. Lycka till med det.

Förslaget är medvetet valt för att sticka ut och skapa ett landmärke på Kungsholmen och presenteras med sedvanlig floskelbingo. Om landmärket kommer att fungera tillsammans med all annan skalförskjutning som sker i staden återstår att se. Särskilt som en ombyggnad av Tekniska nämndhuset precis bakom står för dörren.

Tekniska nämndhuset är ett kontorskomplex med adress Fleminggatan 4. Där arbetar ca 1200 personer i fem olika tekniska kommunala förvaltningar, bla trafikkontoret och stadsbyggnadskontoret. Huset byggdes 1963-65 och arkitekter var Nils Sterner och Carl-Olof Deurell. Vid invigningen var byggnaden en av Sveriges största kontorsbyggnader. För att minska det storskaliga intrycket delades byggnaden upp i tre huvudkroppar sammanlänkade av lägre byggnader. Huvudbyggnadernas höjd anpassades till omgivande bebyggelse för att smälta in i miljön och fasaden kläddes med tegel för att samspela med Stadshuset.

Längs Klara sjö lades ett parkstråk där grönskan fick gå in mellan huskropparna för att lätta upp de stora byggnadsvolymerna. Parkstråket är idag ett välanvänt rekreationsområde. Mellan huskropparna på Fleminggatan anlades en lite gård. Fönstren fick på flera av byggnadens sidor en oregelbunden placering för att ge liv och variation åt fasaderna.

Under mitten av 1980-talet byggdes Tekniska nämndhuset ut och en ny byggnad uppfördes vid Pipersgatan och byggdes ihop med den befintliga byggnaden som redan var anpassad och förberedd för en utbyggnad.

Tekniska nämndhuset har genomgått en del ombyggnationer genom åren, men trots det är byggnaden väl bevarad i sitt ursprungliga utseende och är grönklassad av Stockholms Stadsmuseum. (Tillbyggnaden från 1980-talet är gulklassad.)


Tekniska nämndhuset idag.

Att det måste hända något med byggnaden är givet bland stadens politiker eftersom den uppnått den ålder då huset inte längre är nytt men inte heller så gammalt att den anses vara värdefull. Något som i princip drabbar alla byggnader när de uppnått en ålder av ca 50 år, oavsett epok. Förslagen har varit många och handlat om allt från rivning, flytt av verksamhet och ombyggnad till lyxbostäder.

Ett alternativ är att huset bara renoveras och byggs om varsamt nu när de kommunala förvaltningarna ska sitta kvar i en del av byggnaden medan resten återigen föreslås bli bostäder. Men renovering brukar i liknande fall innebära en avsevärd ökning av byggnadsvolymen. Från politiskt håll är man positiv till påbyggnader. Målsättningen är att Stockholm ska få ytterligare en årsring av byggnader, men den här gången ska det ske ovanpå den redan existerande staden.

Vi får hoppas att den framtida renoveringen och ombyggnaden tar till vara den  ursprungliga tanken med huset, att minska det storskaliga intrycket , att smälta in i miljön och att samspela med Stadshuset. Sådant som man alltså inte bryr sig om det minsta när det gäller ombyggnaden av Trygg Hansa-kvarteret.

Trenden med märkliga påbyggnader på befintliga hus måste sägas vara typiskt för vår tid. Vill man se ett skrattretande exempel på hur det kan bli rekommenderas en titt på näringsdepartementets hus vid Tegelbacken.

På 1930-, 40- och 50-talen var det vanligt att fasader "hyvlades" på hus byggda under slutet av 1800-talet. Det innebar att all dekoration togs bort för att ge fasaden ett modernt utseende. Idag anses det som ett stort misstag och visar hur stilidealen förändras. I framtiden kommer man säkert att skaka på huvudet åt de illa anpassade lådor som placerats på taken som kraschade rymdskepp. De hus som får påbyggnader är nu ungefär lika gamla som 1800-talshusen var när de "hyvlades".

Det måste ändå sägas vara typiskt för Stockholm. I sin egen strävan att vara unik springer alla åt samma håll. I det här fallet kan det även bli på samma plats.


Den här texten skrevs tillsammans med min bror.


Är politiken styrd av ett åsiktsfilter?

Det politiska spelet handlar ofta om att identifiera ett "problem" som sedan ska lösas. Men när politiker baserar sina beslut och utspel på felaktigheter kan deras åtgärder istället få negativa konsekvenser. Överklaganden av byggplaner är en sådan fråga där politikerna lägger mycket kraft. Men eftersom överklaganden inte orsakar de stora förseningar av byggprojekt som politikerna gör gällande riskerar åtgärderna istället att skapa andra problem.

Gång på gång återkommer politikerna till vilket problem överklagande av byggprojekt är. De menar att överklaganden innebär att bostadsprojekt fördröjs och att bostadsbristen består. Senast var det Stockholms finansborgarråd Karin Wanngård (S) och stadsbyggnads­borgarråd Roger Mogert (S) som i en debattartikel i Dagens Samhälle (2016-09-28) propagerade för att staten ska införa ett krav på avgörande för överklaganden inom tio veckor. Det följdes upp av att Roger Mogert även i SVT uttalade en önskan om samma sak. Detta trots att regeringen med syftet att få en effektivare plan- och byggprocess redan har tagit bort länsstyrelsen som första instans för överklagande av detaljplaner och områdesbestämmelser.


Nyproduktion av bostäder i Norra Djurgårdsstaden

Vi måste komma ihåg att det nu byggs mer i Stockholm än på flera decennier. Över en tredjedel av hela landets byggmarknad finns i Stockholms Län. Takten i bostadsbyggandet ligger på samma nivå som under 1970-talets miljonprogramsbyggande. I ett press­meddelande nyligen från Stockholms Byggmästareförening målas en ljus bild upp av byggindustrins förutsättningar i Stockholm. Det enda som Stockholms Byggmästareförening ser som ett hot är bristen på arbetskraft med rätt kompetens. Platschefer och produktions­ledande personal är det som saknas. Inte med ett ord nämner de att överklaganden av detaljplaner och bygglov skulle vara det problem som bromsar byggandet.

I själva verket är det ofta byggbolagen själva som bromsar byggandet medan överklagande påverkar byggtakten ytterst marginellt. Det visade en granskning som Dagens Nyheter gjorde i somras och som fick bostadsminister Peter Eriksson (MP) att konstatera att "överklaganden verkar ha fått för stort utrymme i den politiska debatten". Byggbolagen håller på byggrätter eller bygger i etapper så att inte för många bostäder ska komma ut på marknaden samtidigt. För då riskerar priserna, och därmed lönsamheten, att minska.

Varför fortsätter då politikerna med att skuldbelägga de som överklagar? Är det ett sätt att skylla sina egna misslyckanden på en anonym massa som har svårt att försvara sig? Kan det vara ett sätt att göra politiska utspel och visa handlingskraft utan att behöva uträtta något?

Eller kan det vara så att de inte vet bättre? Att de helt enkelt tror på sin egen retorik. Får de sin information genom ett filter? Väljer de bort information som inte stödjer deras världsbild eller matas de med tillrättalagda rapporter och åsikter från sina vänners Twitter-flöden? Missade Karin Wanngård och Roger Mogert helt Dagens Nyheters granskning för att den inte passade in bland deras etablerade åsikter?

Om politiker fattar beslut baserat på vinklad information och planterade åsikter kan det få mycket negativa konsekvenser. I frågan om begränsningar i överklagandeprocessen och påtvingad snabbare handläggning av överklaganden riskerar det att leda till minskat medborgarinflytande, minskad kontroll och minskad kvalitet av byggplaner och bristande avvägningar när olika intressen står mot varandra. Det är ett högt pris att betala med tanke på att åtgärden ändå inte kommer att leda till den politiska ambitionen om högre byggtakt.

Om

Min profilbild

Om du vill komma i kontakt med mig är du välkommen att skicka e-post till bevara.stockholm(a)outlook.com

RSS 2.0